Nach dem Willen der Initiative soll die Gemeinde einer gemeinnützigen Baugenossenschaft ein entsprechendes Baurecht übertragen, jedoch nicht selber bauen. Der Initiant ist der Auffassung, dass in Stäfa ein Bedarf nach günstigen Familienwohnungen bestehe, der nicht durch den privaten Wohnungsmarkt gedeckt werde. In den letzten Jahren seien vorwiegend Wohnungen im gehobenen Preissegment gebaut worden. Nach dem Ja der Stimmberechtigten 2005 zum Projekt "Geren", wo nächstens 21 Alterswohnungen und 8 Familienwohnungen entständen, sowie nach dem Ja im September 2009 zur Initiative für etwa 30 Alterswohnungen am Lanzelnweg (ehemaliges Areal der Hulftegger AG) stimmten weite Kreise überein, dass ein akuter Bedarf an Familienwohnungen bestehe und dass es durchaus Aufgabe der Gemeinde sei, im sozialen Wohnungsbau tätig zu sein.

Initiative direkt umsetzbar

Die Initiative ist ein ausgearbeiteter Entwurf, der darum im Falle der Annahme ohne weitere Beschlüsse durch die Stimmberechtigten umzusetzen ist. Sie sieht vor, dass zirka 20 Wohnungen als subventionierte Wohnungen vermietet werden, der Rest freitragend. Damit soll der Lage des Grundstückes Rechnung getragen werden, indem jene Wohnungen, die über eine sehr gute Aussicht auf See und Berge verfügen, freitragend vermietet werden sollen.

Erhebliche Verbilligung nötig

Um preisgünstige Mieten zu erreichen, sieht die Initiative die Verbilligung des Landwertes auf 600 Franken und eine Ermässigung des Baurechtszinses für die ersten 20 Jahre vor. Diese Verzichtsleistungen stellen für die Gemeinde Ausgaben dar, die vom Initianten über die ganze Baurechtsdauer von 80 Jahre mit rund 21 Mio. Franken berechnet worden sind.

Gemeinderat empfiehlt Zustimmung

Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, die Initiative "Günstige Familienwohnungen in Stäfa" anzunehmen. Er teilt die Einschätzung des Initianten, wonach in Stäfa günstige Familienwohnungen in nur noch ungenügender Weise auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden. Familien und ihr ähnliche Lebensformen sind für die Entwicklung der Gesellschaft und für das Leben in der Gemeinde unverzichtbar. Ihre Förderung hat daher ohne Wenn und Aber als Teil des öffentlichen Handelns zu gelten.

Zwar kann es nicht Sache der öffentlichen Hand sein, jeden gewünschten Bedarf an Wohnungen für bestimmte Anspruchsgruppen zu decken. Die öffentliche Hand soll sich vor allem dort engagieren, wo Defizit und gleichzeitig Bedarf am grössten sind. Diese Situation trifft angesichts der demografischen Entwicklung, die seit über acht Jahren einen rückläufigen Anteil der Familien an der Bevölkerungszahl zeigt, bei den Familienwohnungen zu. Auch hat der Gemeinderat Verständnis dafür, dass neben den hohen Investitionen der Gemeinde in die Altersinfrastruktur jetzt Ansprüche für andere Bevölkerungsgruppen angemeldet werden, obwohl zu betonen ist, dass die Gemeinde nicht imstand ist, das Problem des zunehmend raren bezahlbaren Wohnraums für die verschiedensten Anspruchsgruppen zu lösen.

Die Initiative mit dem angestrebten Mix von subventionierten und frei vermietbaren Familienwohnungen stellt nach Ansicht des Gemeinderates ein realisierbares, wirtschaftliches und sinnvolles Überbauungskonzept dar. Es erlaubt, mit einer entsprechenden Anordnung der subventionierten Wohnungen dafür zu sorgen, dass Wohnungen mit freier Aussicht auf See und Berge freitragend, also ohne Subvention, zu vermieten sind. Das Grundstück in Ülikon ist die einzige, voll erschlossene Parzelle der Gemeinde in dieser Grösse. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Initiative sind tragbar: Ausser der Abgabe des Landes im Baurecht – die Gemeinde bleibt also Grundeigentümerin – und dem Verzicht auf eine marktkonforme Rendite aus der Nutzung des Grundstücks muss die Gemeinde keine weiteren Mittel aufbringen.

Der von der Initiative vorgegebene Landwert von 600 Franken pro Quadratmeter ist tief. Der Marktwert liegt zweifellos in der doppelten Grössenordnung und höher. Der Landwert ist eine entscheidende Rahmenbedingung. Die Berechnungen haben gezeigt, dass der Quadratmeterpreis nicht höher anzusetzen ist, wenn die Vorgaben für eine kantonale Subvention und damit für eine volle Subventionierung erfüllt werden sollen. Es zeigt sich auch bei den anderen Förderprojekten der Gemeinde für preisgünstige Wohnungen die Notwendigkeit, den Landwert sehr tief anzusetzen, um bezahlbare Wohnungen zu ermöglichen. Ausgehend vom reduzierten Landwert von 600 Franken werden die Mietzinse für eine subventionierte 3,5-Zimmerwohnung auf 1700 Franken, für eine 4,5-Zimmerwohnung auf 2000 Franken und für eine 5,5-Zimmerwohnung auf 2400 Franken pro Monat geschätzt. Im freitragenden Teil, also ohne Subvention, ist damit zu rechnen, dass die Mietzinse vor allem für die Wohnungen in den oberen Stockwerken bis zu etwa 1000 Franken pro Monat höher liegen werden.